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理財知識

發佈時間：2024-04-13

重購退稅妙方：自用住宅重購退稅條件４大條件超重要

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重購退稅是什麼？

房屋重購退稅，主要是提供給自助換屋族的節稅優惠，在買賣舊屋與買新屋之間的期間在2年以內，包含「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合相關條件，就可以申請退還過程中產生的土地增值稅或房地合一稅，節省不少稅金開銷。

重購退稅是退什麼稅呢？

從2016年作為一個分水嶺，有新舊制兩種併行的方式，若於2016年之前申請，可以退「土地增值稅」、「綜合所得稅」；若於2016年之後申請，則可退「土地增值稅」、「房地合一稅」。

房屋重購退稅舊制：房地分別計稅，土地的交易則無需納入綜合所得稅，房屋依據實價課徵綜合所得稅。並僅針對新買房屋的價格若有超出售出舊屋的狀況進行退稅。

房屋重購退稅新制：房地合一計稅，不列入綜合所得總額。使用房地合一稅率，於2021年7月作為評判，以前的適用房地合一稅1.0；以後的適用房地合一稅2.0；針對稅率的時間跟%數不同。另，土增稅僅針對價低換價高全額退稅。

項目	稅率
房地合一稅(依據時間計稅)	房地合一1.0
	1年內45%1~2年35%2~10年20%超過10年15%
	房地合一2.0
	0~2年內45%2~5年35%5~10年20%超過10年15%
土地增值稅(依漲價總數計稅)	20%、30%、40%

房地合一稅和土地增值稅一覽表

重購退稅條件限制4大要點快速整理

關於重購退稅條件限制，必須得留意以下重購自用住宅退稅條件，需要同時具備才可以申請，缺一不可！

時間條件限制

需要出售舊屋後的2年內重新購買新屋，並於重購自住房屋、土地完成移轉登記或完成房屋使用權交易完成的後一日(次日)開始起算，5年內向國稅捐稽徵機關提出申請。

自用住宅條件限制

需要在出售舊屋前1年內，與購新屋後的1年內，以該屋為自己或配偶的自用住宅，若有其他自用住宅，就不符合規定喔！

配偶名義條件限制

需要在出售舊屋與購買新屋時，都使用自己或配偶的名義登記，若有與他人共同持有，就只能按比例申請退稅，無法全額喔！

入籍條件限制

需要在出售舊屋與購買新屋時，都是中華民國國民才可以，若你或配偶是外國人或大陸、港澳地區人民，就不符合申請資格。

重購退稅申請5年內不能做的事

當申請重購退稅後的五年內，不得針對新購屋做出以下的行為，否則稅捐稽徵機關會追討你所申請的退稅金額，並加收利息的得不償失！

不得轉移

不能將新屋出售、轉移、遺贈、抵押或設定其他權力給他人。

不得出租

不能將新屋全部或部分出租給他人使用，無論有沒有收取租金。

不得營業

不能將金屋全部或部分用來做營業或其他非自用住宅的功能使用。

不得遷出

不能將新屋停止使用或遷出，除非是不可為的特殊原因，如災害、修繕、工作調動等等。

土地增值稅和自用住宅房地合一稅的重購退稅條件

重購退稅的新制規範，個人出售並重購自住房屋、土地者，可以申請依據重購價額佔出售價額的比例，去退還依法所得稅規範繳納的稅額。

項目	房地合一	土地增值稅
適用說明	◆ 屬國稅，為所得稅的一種 ◆ 移轉登記30日內要申報房地合一，先繳納，兩年內要換新屋。 ◆ 在2年內買賣房屋：無論是先買後賣或先賣後買，只要2次移轉房屋所有權的行為間隔不超過2年，就符合重購退稅的規定。 ◆ 需為自住宅：無論是買入或賣出的房屋，都須要符合自住宅規定。 ◆ 除本人外，配偶名義新購也認列。	◆ 屬地方稅。 ◆ 買、賣必須為同一人。 ◆ 一買一賣需在2年內，只能小換大，（以土地現值論大小） ◆ 重購退稅的土地從買入後5年內，都必須作自用住宅，且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人（包含配偶間贈與也不行） ◆ 買賣前1整年無出租或作營業之情形。 ◆ 土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬。
退稅請求權時效	退稅請求權時效為五年	退稅請求權時效為十年

土地增值稅和自用住宅房地合一稅的重購退稅試算

房屋類依購入和出售房屋價格的價差不同可分為兩類，包含大換小與小換大兩種，關於土地＆自用住宅的重購退稅試算分述說明如下：

項目	自用住宅		土地
公式	大換小	小換大	退稅金額＝新購土地價格＋已繳土地增值稅－舊房子土地價。
公式	賣房時所繳的房地合一稅 x（買進新房的價格 / 賣出房屋的價格）=得扣減的金額。	房地合一稅將全額退還。	退稅金額＝新購土地價格＋已繳土地增值稅－舊房子土地價。
範例試算	◆ 以 3,000 萬元賣出原自用住宅後以 1,000 萬元買入另一間自用宅，假設原應繳納的房地合一稅為 100 萬元。 ◆ 重購退稅可退金額為100 x (1,000/ 3,000)＝33萬元。 ◆ 實際最後只需繳納房地合一稅為67 萬元。	◆ 以 5,000 萬元賣出原自用住宅後以 8,000 萬元買入另一間自用宅，假設原本應繳納的房地合一稅為 100 萬元。 ◆ 重購退稅可退金額為 100 萬元，因為買價高於賣價，因此當初繳納100 萬元稅金可以申請全額退還。	◆ 舊房子土地地價現值為300萬元，出售時繳納80萬土地增值稅，新購房屋土地價格為320萬元，則實際退稅金額為80萬。 ◆ 如果新購房屋土地價格為280萬元，則實際退稅金額為60萬。

＊可利用政府相關網站先行試算：

重購退稅申請怎麼做？

準備所需文件：

土地增值稅自用住宅用地重購退稅之申請書
出售與重購土地時向地政機關辦理登記時之契約影本
重購土地之土地及建物所有權狀之影本
原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本

可採三種方式進行申請：

寄申請：彙整以上文件資料寄至戶籍所在地之稅捐機關。
櫃申請：攜帶相關文件至地方稅捐機關臨櫃辦理。
網路申請：至各地方政府的網站進行線上申辦。

房屋重購退稅自用住宅常見問題

換屋「先買、先賣」哪個好？

這個議題大家討論很久，其實各有優缺點；先買後賣可以比較有充裕的時間整理舊屋，然後不用擔心銜接的問題，只是可能資金上面就比較緊繃，在第二戶房屋貸款上也會受限制，無法使用首購優惠！先賣後買則是手頭想對寬裕，也可以使用首購優惠、利率較漂亮，但相對需要承擔短期租屋的租金跟找新房的時間壓力，需要留意銜接其是否有在申請的時限內。
總體來說，元展小幫手建議想要先買後賣的朋友，要先確認手頭資金，不要造成自身壓力。若想要先賣後買的朋友，則要記得先做好短期租屋的準備比較好喔！